ABLOY-FIRE.RU - Надежная автоматика для противопожарных дверей

Abloy
Главная
Продукция
Решения для одностворчатых дверей
Решения для двустворчатых дверей
Где купить


Новости

21.05.07 - Итоги семинара "Системы автоматического закрывания противопожарных дверей Abloy"

10.05.07 - Первый в России семинар: "Системы автоматического закрывания противопожарных дверей Abloy"

30.04.07 - Открыт новый сайт "Надежная автоматика для противопожарных дверей Abloy"

Оценка земельного участка


Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

  • Определение рыночной стоимости земельного участка
  • Установление арендной стоимости земельного участка
  • Установление залоговой стоимости земельного участка
  • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

  • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
  • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
  • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
  • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
  • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
  • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
  • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
  • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
  • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Оценка стоимости земельного участка - методы, пример + документы

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

  1. Что влияет на стоимость земли;
  2. Когда может понадобиться оценка участка;
  3. Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены та

Оценка стоимости земельного участка

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.


Методы оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.           

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • - о всех характеристиках земли,
  • - о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Вопрос-ответ

Оценка участка

Здравствуйте, можно ли оценить стоимость земельного участка?

Виктория24.07.2019 12:30

Добрый день. Можно.

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

 

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Сазонов Сергей Владимирович24.07.2019 13:38

Задать дополнительный вопрос

Виктория24.07.2019 13:44

Хотелось бы получить оценку участка, кадастровая цена на декабрь 2018 года 157000,на участке пока нет не перегородки не воды не электричество,хотелось бы получить оценку на аренду (за какую сумму в месяц можно сдавать ее)как с проведением водопровода и электричества так и без проведения если пустая земля,12,4 соток 20 км от города,участки на этой территории застраиваются ,по этому место не глухое,так же интересует за какую сумму можно продать такой участок

Для проведения подобной оценки Вам необходимо обратиться к оценщику по месту Вашего жительства. 

ФЗ 135

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

 

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемыхорганизацийоценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федеральногозакона(далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленнымстатьей 15.1настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Богуславская Анна Владимировна24.07.2019 14:27

Задать дополнительный вопрос

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли 1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). (абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ) 3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Дубровина Светлана Борисовна25.07.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Рыночная оценка земли

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Рыночная оценка земли

Если кадастровая стоимость земли имеет значение для налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.


Рыночная оценка земли

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Как и в случае с кадастровой стоимостью, оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью земли понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для формирования рыночной цены на земельный участок участники сделки должны полной, достоверной информацией о всех характеристиках земли, наличием либо отсутствием обременений и ограничений в пользовании участком, а также иными сведениями, влияющими на принятие свободного волеизъявления.
  • Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики участка, являющегося предметом правоотношения.
  • Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на доброй воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Назначение рыночной оценки земель

Главная цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

  • Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
  • Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу. 

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Выбор оценщика;
  • Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • Составление итогового отчета;
  • Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель. Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

  • Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
  • Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
  • Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
  • Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

понятие, нормативная база, методика государственной процедуры и оспаривание результатов

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Как проводится

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Оспаривание

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Мой мир

Оценка земель и воздействия | Земля и вода | Продовольственная и сельскохозяйственная организация Объединенных Наций | Земля и вода

ФАО помогает странам-членам в оценке физического, социально-экономического, институционального и правового потенциала и ограничений в землепользовании с целью достижения оптимального и устойчивого использования земельных ресурсов и предоставления людям возможности принимать обоснованные решения по вопросам землепользования. распределение этих ресурсов.

ФАО консультирует и помогает наращивать потенциал правительств и других партнеров по развитию в формулировании и реализации соответствующих политик, стратегий, программ, инструментов, технологий и передовой практики в области землепользования и устойчивого управления земельными ресурсами (УУЗР).

ФАО пропагандирует целостный, основанный на широком участии и согласованный подход к планированию и развитию землепользования, включая интеграцию юридических прав собственности и гендерного равенства при распределении землепользования.

ФАО реализует проекты с привлечением своих технических отделов и децентрализованных сотрудников в региональных, субрегиональных и страновых офисах для оценки земли, природных ресурсов и деградации земель и управления знаниями по УУЗР. ФАО способствует сбору и согласованию знаний об УУЗР, а также разрабатывает и распространяет целевые инструменты и подходы к УУЗР для развития потенциала, расширения масштабов и интеграции, повышения рентабельности таких продуктов и избежания дублирования.

В соответствии со Стратегической целью 2 ФАО, основные направления работы разрабатываются с целью повышения эффективности использования ресурсов, оптимизации использования вводимых ресурсов, поддержания всего спектра функций экосистемы (например, обеспечение продовольствием, волокном и энергией; здоровье почвы ; качество воды; культурные ценности; и сохранение биоразнообразия), а также усиление адаптации к изменению климата и смягчения его последствий. Среди прочего, в этих областях работы будут:

  • разработка методов оценки и расширения спектра экосистемных услуг, которые вносят вклад в производственные системы, в том числе за счет оценки биоразнообразия и экологических и гуманитарных / социальных выгод;
  • поддерживать развитие потенциала и опираться на местные системы знаний для восстановления и управления экосистемными услугами, включая продуктивность, биоразнообразие и устойчивость к изменению климата, посредством пилотного тестирования, демонстрации и распространения комплексных мер планирования и реализации; и
  • поддерживают диалоги с участием многих заинтересованных сторон по экологической интенсификации и агроэкологическим подходам.

Деградация земель и сельское хозяйство

По оценкам, 52 процента земель, используемых для сельского хозяйства во всем мире, умеренно или сильно деградированы, а почти 2 миллиарда гектаров - площадь вдвое больше Китая - серьезно деградированы, иногда необратимо. Деградация земель снижает продуктивность и продовольственную безопасность, нарушает жизненно важные функции экосистем, отрицательно сказывается на биоразнообразии и водных ресурсах, а также увеличивает выбросы углерода и уязвимость к изменению климата. Исследования показывают, что деградация земель напрямую влияет на 1.5 миллиардов человек во всем мире, что непропорционально сильно сказывается на женщинах, детях и бедных, и это снизило продуктивность земной поверхности примерно на 25 процентов в период с 1981 по 2003 год. Тем не менее, экономических данных о деградации земель серьезно не хватает.

В проекте оценки деградации земель в засушливых районах (LADA) приводится оценка ежегодных глобальных издержек деградации земель в 1992 году в размере 40 миллиардов долларов США, хотя это не включает скрытые издержки деградации, такие как потребность в дополнительных внешних ресурсах при возделывании деградированных земли и потеря экосистемных услуг, необходимых для производства продуктов питания, качества воды и регулирования глобального углеродного цикла.Глобальное сокращение почвенных услуг в результате ненадлежащего управления, по оценкам, превышает 1 триллион долларов США в год. В обзоре 2008 года, проведенном Научным комитетом по проблемам окружающей среды (SCOPE), было отмечено, что финансовые последствия сокращения почвенных услуг различаются в зависимости от зависимости местной экономики от экосистемных услуг; обзор дистанционного зондирования оценил финансовые потери в размере 48 миллиардов долларов США только в период 1981–2003 гг. из-за снижения фиксации атмосферного углерода в почвах в результате деградации и снижения продуктивности.

.

Оценка, инструменты, индикаторы и мониторинг | Земля и вода | Продовольственная и сельскохозяйственная организация Объединенных Наций | Land & Water

В рамках проекта LADA было создано два глобальных продукта. GLADA (Глобальная оценка и улучшение деградации земель) , разработанный ISRIC, использовал данные дистанционного зондирования для определения территорий, которые деградируют, и областей, где деградация была остановлена ​​или обращена вспять. Исследование было основано на анализе озеленения растительности, в котором использовался Нормализованный разностный индекс растительности в качестве показателя чистой первичной продуктивности, скорректированный с учетом воздействия изменения климата на биомассу с использованием дождя и эффективности использования энергии.По данным GLADA, в период с 1981 по 2006 год деградировали 22 процента сельскохозяйственных земель7.

Вторым глобальным продуктом проекта LADA является инновационная Глобальная информационная система по деградации земель (GLADIS) (GLADIS) , которая показывает, что более 30 процентов мировой площади суши и еще большая площадь пригодных для проживания или продуктивных земель являются подвержены значительным процессам деградации (т.е. сильно или умеренно деградируют и деградируют).

Как и ожидалось, засушливые земли наиболее подвержены деградации земель в результате деградации растительности и сокращения земного покрова, но влажные районы - особенно тропические леса - также являются хрупкой окружающей средой и подвержены быстрой деградации, если не управлять ими должным образом.GLADIS подтвердила положительную корреляцию между бедностью и деградацией земель (например, в деградированных районах больше бедных, чем в районах со стабильными или улучшающимися земельными ресурсами). Однако это не следует интерпретировать как означающее, что бедные люди являются ключевыми причинами деградации природных ресурсов; скорее, повсеместное улучшение состояния земель и экосистемных услуг способствовало бы улучшению условий жизни сельского населения, которое зависит от этих ресурсов. В целом, оценки воздействия показывают, что инвестиции в УУЗР обеспечивают существенные выгоды с точки зрения благосостояния людей и средств к существованию.Такие инвестиции важны для восстановления и поддержания экосистемных услуг и повышения устойчивости людей и экосистем к изменениям, потрясениям и экстремальным явлениям.

Вся методологическая информация, подготовленная LADA, включая результаты семинаров, публикации, сетевые информационные системы и повышенный опыт вовлеченных национальных и международных организаций, доступна заинтересованным сторонам.

Переход к комплексным подходам к оценке земель

Обзор оценок LADA на местном уровне, проведенных недавно ФАО, показывает, что во многих случаях фермеры не спешат внедрять технологии УУЗР.Поэтому важно понимать благоприятную среду, поддержку, инвестиции, методы и технологии, необходимые для более широкого внедрения в данном наборе биофизических и социально-экономических условий.

Всесторонняя оценка земель должна способствовать целостным процессам, которые генерируют лучшие технические варианты, подходящие для конкретных условий, улучшают социально-экономическую среду, устраняют препятствия на пути изменений и поддерживают политику и институты, которые обеспечат успешное расширение масштабов.

Общий вопрос: для определенного набора биофизических и социально-экономических условий, какие оптимальные технологии или методы могут внедрить фермеры и другие землепользователи для восстановления деградированных земель или предотвращения деградации? Для эффективного ответа на этот вопрос требуется надежная информация, и источники такой информации включают: WOCAT и Технологии и практики для малых сельскохозяйственных производителей (TECA).

Анализ сходства используется для сопоставления областей интереса с областями, где фермеры протестировали, отрегулировали и внедрили технологии УУЗР и где могут применяться пакеты управления водными и земельными ресурсами.Специалисты, специалисты по планированию и лица, принимающие решения, могут использовать информацию и продукты, полученные в результате этого анализа, для определения наиболее подходящих практик и технологий УУЗР для целевых областей и сообществ.

.

Оценка возможности использования земли | Сельское хозяйство и пищевая промышленность

Что такое площадь земли?

Способность земли - это способность земли поддерживать данное землепользование без причинения ущерба. При оценке возможностей земель учитываются конкретные требования землепользования (например, глубина укоренения или доступность воды в почве) и риски деградации, связанные с землепользованием (например, опасность экспорта фосфора или ветровая эрозия).

Оценка возможностей земель проводится в соответствии со стандартами оценки земель (технический отчет 298 по управлению ресурсами).

Оценка пригодности земли - это первый шаг в оценке пригодности земли для данного использования. «Пригодность» учитывает другие факторы, такие как экономика, требования к инфраструктуре, доступ к рабочей силе, доступ к воде и энергии, конфликтующие и взаимодополняющие виды землепользования, а также основы политики.

Картирование возможностей земель

Министерство первичной промышленности и регионального развития (DPIRD) нанесло на карту возможности земель для 5 основных видов землепользования (однолетнее садоводство, земледелие в засушливых районах, многолетнее садоводство, выпас скота и виноградники) для юго-западной сельскохозяйственной области Западной Европы. Австралия.Эти карты можно просмотреть на нашем портале картографирования природных ресурсов NRInfo.

Почему мы используем оценку возможности земли

Мы используем метод оценки возможности земли для оценки пригодности земли для существующих и потенциальных сельскохозяйственных и несельскохозяйственных целей. Этот метод определяет возможные физические, химические и деградационные ограничения землепользования на определенных почвах и ландшафтах. Затем эта информация используется планировщиками, менеджерами и консультантами для улучшения устойчивого развития.Оценка земельных ресурсов стала важной предпосылкой для планирования землепользования в сельских районах Западной Австралии.

К началу

Рейтинги возможностей

В Западной Австралии обычно используются пять классов наземной пригодности. Большинство свойств состоят из земли с диапазоном классов возможностей. Эти классы специфичны для рассматриваемого землепользования. Это означает, что одна и та же область может быть классифицирована как класс возможностей 1 для одного использования и класс 5 для другого использования.

  • Класс 1: очень мало физических ограничений, которые легко преодолеть; риск деградации земель незначителен.
  • Класс 2: незначительные физические ограничения, влияющие на продуктивное землепользование или риск деградации; ограничения можно преодолеть путем тщательного планирования.
  • Класс 3: умеренные физические ограничения, существенно влияющие на продуктивное землепользование или риск деградации; Требуются тщательное планирование и меры по сохранению.
  • Класс 4: высокая степень физических ограничений, которую нелегко преодолеть стандартными методами разработки или приводящая к высокому риску деградации; требуются обширные меры по сохранению и постоянное тщательное управление.
  • Класс 5: строгие ограничения; использование обычно является недопустимым с точки зрения затрат на разработку или связанного с этим риска деградации.

Использование этих рейтингов возможностей

При планировании застройки или покупки земли в первую очередь следует выбрать землю с классом пригодности 1 или 2 для предполагаемой цели, при условии, что такие факторы, как цена и местоположение подходят, а также вода, электроэнергия, транспорт и другие требования доступны.

Земля класса 3 все еще стоит покупать, особенно если подходящая земля класса 1 или 2 недоступна.При выборе земли вам также необходимо будет учитывать затраты, водоснабжение, близость к рынку и любые дополнительные расходы или управление, необходимые для преодоления физических ограничений.

Производительность и прибыль могут быть меньше на земле класса 3, но отдача от капитала может быть хорошей из-за более низкой стоимости земли.

Земля класса 4 требует значительных затрат денег или инноваций для преодоления ограничений предлагаемого использования, и часто предпочтительны альтернативные варианты использования.

Как правило, ограничения быстро становятся запретительными для возделывания сельскохозяйственных культур в засушливых районах, где используются большие площади земель.Тем не менее, высокие начальные инвестиции для преодоления ограничений могут оказаться целесообразными для некоторых интенсивных садоводческих мероприятий.

В целом земля 5 класса не подходит для предполагаемого использования. В долгосрочной перспективе затраты, связанные с устойчивым управлением этой землей, вряд ли будут компенсированы прибылью вашего предприятия.

.

Оценка землепользования - Налоговый комиссар

Управление землепользования (540) 459-6179

Что такое оценка землепользования?
Каковы требования к конкретным категориям землепользования?
Как подать заявку на оценку землепользования?
Нужно ли мне подавать заявку каждый год?
Что делать, если использование моей земли изменится?
Что еще мне следует знать об этой программе?

Что такое оценка землепользования?

В 1971 году Генеральная ассамблея Вирджинии приняла закон, разрешающий местностям принимать программу специальных оценок для сельского хозяйства, садоводства, лесов и открытых пространств (раздел 58.С 1-3299 по 58.1-3244 Кодекса Вирджинии). В 1979 году Наблюдательный совет принял решение принять постановление, основанное на законе штата, о сохранении посевных площадей, которые в противном случае могут быть застроены.

Цель программы сформулирована следующим образом: способствовать правильному использованию такой недвижимости, чтобы обеспечить легкодоступный источник сельскохозяйственных, садовых и лесных продуктов, а также открытых пространств; сохранять природные ресурсы для предотвращения эрозии и защиты адекватных и безопасных источников воды; сохранить живописную природную красоту; способствовать правильному планированию землепользования и упорядоченному развитию недвижимости.

Когда ваша земля соответствует критериям налогообложения землепользования, земельный участок получает более низкую оценку, чем справедливая рыночная оценка. Разница в налоговых долларах - это не полное сокращение, а скорее отсрочка. Налогоплательщики, владеющие недвижимостью, отвечающей требованиям, могут участвовать в программе по одной или нескольким из следующих категорий: сельскохозяйственное использование, садоводческое использование, лесное использование или использование открытого пространства.

Каковы требования к конкретным категориям землепользования?

Квалификация: «Категории использования в сельском хозяйстве и садоводстве»

Кодекс штата Вирджиния требует не менее пяти (5) прилегающих (неулучшенных или более) акров.Один акр исключается для участка под дом (если дом существует) или предлагаемого участка под дом. Оставшиеся пять акров или более могут иметь право на налогообложение землепользования.

И

Чтобы получить право на шестой год, объект должен иметь пятилетний (5) опыт непрерывного ведения сельского хозяйства или садоводства. Если земля остается пустой на один год или более, история фермы должна начинаться заново в течение пяти (5) непрерывных лет.

И

Вся ферма должна быть квалифицирована с соответствующим поголовьем: одна зрелая корова, пять коз, пять овец или пять свиней, сто кур и / или шестьдесят шесть индеек на каждые пять акров в течение двенадцати (12) месяцев.Лошади могут претендовать на землю только в том случае, если они используются для разведения или содержания БИЗНЕСА. Лошади, содержащиеся исключительно для (удовольствия) рекреационных целей, НЕ подходят для этой земли.

И

Пахотные земли должны быть квалифицированы на основе продажи сельскохозяйственных культур или должны быть квалифицированы для содержания соответствующего поголовья.

САДОВЫЕ культуры должны выращиваться только для коммерческого использования, чтобы подпадать под налогообложение землепользования.

Квалификация: «Категории лесопользования»

Категория

ЛЕСНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ требует двадцать (20) прилегающих акров, не улучшенных или более предназначенных исключительно для использования в лесах без ДОСТУПА К ЖИВОТНОВОДСТВУ.Площадь лесных угодий с доступом для домашнего скота должна быть отнесена к категории СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА. ЗАПРЕЩАЕТСЯ вырубка или сплошные рубки, кроме случаев, когда работа ведется под руководством Министерства лесного хозяйства. Участники Forestal должны иметь соглашение о лесных обязательствах. Его можно получить в офисе землепользования или у независимого лесничего. Стоимость лесных площадей для целей землепользования определяется координатором по землепользованию округа на основе научно выведенной таблицы, основанной на почвах и хранении, а НЕ размере, качестве или стоимости древесины.

Квалификация: «Категории использования открытого пространства»

Эта категория предназначена только для определенных типов парков, исторических земель и зон отдыха. К этой категории НЕ относятся открытые, неиспользуемые земли. Землевладельцы, относящиеся к этой категории, должны иметь обязательство по открытому пространству, зарегистрированное секретарем суда за счет владельца. Это обязательство можно получить в Управлении землепользования.

Как подать заявку на оценку землепользования?

Заявки:

  • Согласно законам штата и постановлениям округа, заявки на налогообложение земельных участков, недавно приобретенных, НЕ находящиеся в землепользовании на момент покупки, должны быть поданы до 1 января предыдущего года, за который испрашивается налогообложение.Заявление об уплате налога на землепользование на НОВИНКА приобретенных земельных участках в момент покупки должно быть подано в течение шестидесяти (60) дней с момента покупки.
  • Если вы продаете участок земли в рамках программы «Землепользование», вы должны повторно подать заявку в течение 60 (шестидесяти) дней с момента сделки, чтобы вернуть оставшуюся площадь в программу.

Документация по подоходному налогу:

  • Те, кто находится в землепользовании в рамках СЕЛЬСКОГО или СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, должны предоставить копию федеральной таблицы 1040 подоходного налога C (бизнес), E (дополнительный доход, форма 4835 о доходах и расходах от аренды фермы, которая в основном применима к тем, кто арендует земли), или F (ферма) КАЖДЫЙ ГОД при налогообложении землепользования.Ежегодный объем продаж должен составлять 1000 долларов США.
  • Эти формы могут быть запрошены для демонстрации пяти (5) лет непрерывного ведения сельского хозяйства до утверждения для землепользования. Если вы не подаете один из этих графиков и желаете участвовать в программе землепользования, вам необходимо будет предоставить документацию о «добросовестной» хозяйственной деятельности другим способом: квитанции на корм, квитанции на удобрения, квитанции от продажи скота. / посевы и др.

Комиссии:

Плата за подачу заявки составляет 10,00 долларов за каждый участок земли общей площадью менее 50 (пятидесяти) акров.Земля более пятидесяти акров стоит 0,20 доллара за акр за участок. Справочник 146-66 (E.)

Утверждение:

Утверждение всех заявок осуществляется координатором по землепользованию или комиссаром по доходам на основе использования земельного участка, представленной документации, площади и т. Д. В некоторых случаях вас могут попросить предоставить дополнительную информацию, прежде чем можно будет подать заявку. обработанный. Если в любое время будет установлено, что земельный участок не соответствует требованиям, необходимым для налогообложения в соответствии с оценкой землепользования, он будет исключен из программы.Сборы не будут возвращены за посылки, удаленные из программы, и сборы не будут возвращены за отклоненные заявки.

Нужно ли мне подавать заявку каждый год?

Повторная проверка:

Да, все участки, облагаемые налогом в соответствии с оценкой землепользования, ДОЛЖНЫ проходить ежегодную переоценку без комиссии.

Что делать, если использование моей земли изменится?

Изменение в использовании:

Это очень ВАЖНО !! Если вы совершаете одну или несколько из следующих транзакций, вы ДОЛЖНЫ связаться с этим офисом в течение шестидесяти (60) дней, чтобы обсудить повторную заявку, сборы и возможный возврат налога.Эти изменения включают:

Изменить способ использования земли;

Продам земельный участок;

Передача земельного участка по дарственной или полученной по завещанию;

Повторно обследовать границы собственности или освободить границы собственности

Изменить право собственности, выкупить собственника, удалить / добавить собственника в документе или передать проценты;

Имущество перезонировано;

Возвести дом или прицеп

Невозможность связаться с этим офисом в течение шестидесяти (60) дней после регистрации одной или нескольких из вышеуказанных транзакций ПРИВЕДЕТ к тому, что участок будет исключен из программы землепользования и будет облагаться налогом по полной рыночной стоимости.

Обратные налоги:

Если землевладелец, подпадающий под действие налогообложения землепользования, вносит одно из изменений в землепользовании, перечисленных выше, может быть произведен откат налога, поскольку доллары налога, сэкономленные за счет оценки при оценке землепользования, являются ОТЛОЖЕНИЕМ. Этот откат применяется к отсроченной сумме на неквалифицированной площади за шесть (6) лет до этого с процентами и штрафом. Этот откат взимается с налогоплательщика, вносящего изменение.

Что еще мне следует знать об этой программе?

Заявление о переоценке Год:

Новое заявление штата должно быть подано на КАЖДЫЙ земельный участок в годы переоценки округа.

Налоги на недвижимость / возвратный налог:

Налог за земельный участок в землепользовании должен быть уплачен своевременно. Если налоги на земельный участок не уплачиваются в соответствии с оценкой землепользования, этот участок снимается с налогообложения землепользования и облагается налогом по полной справедливой рыночной стоимости. Если земельный участок не облагался налогом по землепользованию и на участок было подано заявление, налоги не подлежат уплате. Если налоги не уплачены во время обработки заявки, заявка не будет обработана.

Ваша роль:

Ваша роль в программе оценки землепользования важна. Вы должны «ИСПОЛЬЗОВАТЬ» свою землю в соответствии со стандартами и требованиями штата и округа. Земля должна ежегодно участвовать в «добросовестном производстве».

Вопросы:

Если у вас есть какие-либо вопросы, обращайтесь к координатору оценки землепользования по телефону (540) 459-6179. Часы работы офиса: с 8:30 до 16:30 с понедельника по пятницу.

.

Понимание вашей оценки земельного налога

В период с января по май 2020 года мы отправим клиентам около 510 000 уведомлений об оценке земельного налога.

Информация на этой странице поможет вам понять вашу оценку земельного налога. Он также объяснит, что вам нужно делать. Если вы получили оценку впервые, вы можете узнать больше здесь.

Посмотрите видео о том, как понять вашу оценку земельного налога

В вашем оценочном письме должно быть указано:

  • Вся викторианская земля, которой вы владеете, включая землю, которой вы владеете совместно с другими.
  • Ваш интерес в любой земле, находящейся в доверительном управлении.
  • Любые применимые исключения.
  • Оценка участка для каждого участка земли, которым вы владеете.

Земельный налог рассчитывается путем применения соответствующей ставки земельного налога к общей налогооблагаемой стоимости или стоимости участка ваших земельных владений.

Важно, чтобы вы проверили точность своей оценки и незамедлительно связались с нами, если вы обнаружите какие-либо ошибки или упущения.

Вы можете платить взносы ежеквартально или единовременно, с помощью кредитной карты, BPAY View или путем настройки рассрочки AutoPay.

Примечание: Мы не корректируем земельный налог на недвижимость, купленную, проданную или заселенную в течение года оценки. Владелец недвижимости по состоянию на 31 декабря несет ответственность за уплату налога на землю за следующий год. Ваш адвокат или перевозчик может сообщить вам о любых корректировках земельного налога, которые необходимо внести при урегулировании.

Налог на свободную жилую землю отличается от земельного налога. Если вы также получили оценку налога на незанятую землю для жилых домов, вам также необходимо понять ее и убедиться, что она верна.

2019-20 Викторианские лесные пожары

Если вы пострадали от лесных пожаров, мы не хотим, чтобы вы беспокоились о ваших государственных налогах:

  • Для затронутых почтовых индексов мы приостановили начисление земельного налога.
  • Если ваша собственность разрушена или существенно повреждена в результате лесных пожаров, вы получите скидку при оценке земельного налога на эту собственность за 2020 год.
  • При определенных обстоятельствах земельный налог будет снижен на недвижимость, используемую для предоставления бесплатного жилья нуждающимся в нем людям.

Если вы пострадали от лесных пожаров и по-прежнему получаете оценку земельного налога, позвоните нам по телефону 13 21 61, и мы приостановим оценку.

Узнайте больше о наших налоговых льготах.

Часто задаваемые вопросы о земельном налоге

Ответы на эти часто задаваемые вопросы призваны помочь вам понять вашу оценку земельного налога и то, что вам нужно делать, если ваша оценка неверна или вы не согласны с ней.

Если вы впервые получили оценку земельного налога, узнайте, почему.

Земельный налог и как он рассчитывается

Повышение земельного налога

Оценки

Неправильные оценки

Уплата земельного налога

Разрешение кому-либо действовать от вашего имени

Не согласен с вашей оценкой

Владение землей совместно с другими лицами и в доверительное управление

Что такое

Исключения

Что такое земельный налог?

Это годовой налог, основанный на общей налогооблагаемой стоимости всей земли, которой вы владеете в Виктории, за исключением освобожденных от налогообложения земель, таких как ваш дом (основное место жительства), по состоянию на полночь 31 декабря года, предшествующего году оценки.

Когда общая налогооблагаемая стоимость этой земли равна или превышает порог в 250 000 долларов (25 000 долларов для трастов), вы должны заплатить земельный налог.

Земельный налог и налог на пустую жилую землю отличаются. Вы можете получить оценку за оба.

Налог на вакантную жилую землю Часто задаваемые вопросы

Как рассчитывается земельный налог?

Он рассчитывается путем применения соответствующей ставки земельного налога к общей налогооблагаемой стоимости или стоимости участка ваших земельных владений.Эта налогооблагаемая стоимость не включает землю, освобожденную от налогообложения, например ваш дом.

Мы не проводим оценку участков, так как они подготавливаются как часть общего процесса оценки, который также используется местными советами для расчета ставок.

Понимание оценок

Почему в этом году увеличился мой земельный налог?

Если ваша оценка увеличилась, это связано с тем, что общая налогооблагаемая стоимость вашей земли увеличилась так, что она равна или превышает порог в 250 000 долларов (25 000 долларов для трастов).Причинами этого могли быть:

  • В прошлом календарном году вы приобрели землю, не освобожденную от налогообложения, например, инвестиционную недвижимость или дом для отдыха.
  • Исключение было удалено. Например, вы, возможно, начали сдавать в аренду то, что раньше было вашим основным местом жительства.
  • Стоимость вашей земли, не освобожденной от уплаты налогов, выросла до порогового значения или превышает его.
Какой период оценки?

Земельный налог рассчитывается на основе календарного года с земли, которая принадлежит вам, в полночь 31 декабря до выдачи вашей оценки.Например, земля, которой вы владеете в полночь 31 декабря 2019 года, используется для расчета земельного налога в 2020 году.

Когда выдаются оценки?

Обычно мы отправляем оценку земельного налога вам или вашему уполномоченному представителю в период с конца января по май каждого года.

Мы стремимся к тому, чтобы все налогоплательщики платили правильную сумму земельного налога, чтобы вы могли получить оценку (включая оценки за предыдущие годы налогообложения земли) в другое время года.

Например, если мы обнаружим, что освобождение от уплаты налога по основному месту жительства было неправильно применено к вашей земле, мы можем провести переоценку для возмещения земельного налога, который вы должны были уплатить за годы, когда вы ошибочно получили освобождение.С вас также может взиматься штрафной налог.

Что мне делать, когда я получаю оценку?

Проверьте свою оценку, чтобы подтвердить эти критические точки:

  • Ваш почтовый адрес и адрес проживания указаны правильно.
  • Вся земля, которой вы владеете, включая любую землю, которой вы владеете вместе с другими, включается в вашу оценку.
  • Земля, указанная в вашей оценке, принадлежала вам по состоянию на полночь 31 декабря прошлого года.
  • Если вы владеете недвижимостью, в которой живете, она помечена как ваше основное место жительства на странице ведомости земель.
  • Любая земля, которой вы владеете и которая имеет право на освобождение от земельного налога, помечается как освобожденная.
  • Ни одна земля не помечена как освобожденная.
  • Земля, которой вы владеете в качестве доверительного управляющего, не включается.

Если какая-либо из этих деталей неверна в вашей оценке или вы хотите подать заявление об освобождении от налогов, вы должны сообщить нам в течение 60 дней с момента получения вашей оценки.

Я не получал оценку земельного налога раньше, почему я получил ее сейчас?

Это связано с тем, что общая налогооблагаемая стоимость земли, которой вы владеете, за исключением земли, освобожденной от налогообложения, такой как ваш дом, увеличилась так, что она равна или превышает порог в 250 000 долларов (25 000 долларов для трастов).Для этого может быть несколько причин, в том числе:

  • Стоимость вашей необлагаемой земли увеличилась.
  • Стоимость вашей земли изменилась.
  • Вы приобрели землю, не освобожденную от налогообложения, например дом для отдыха или инвестиционную недвижимость.
  • Предыдущее освобождение, такое как освобождение от уплаты налога по основному месту жительства, прекратилось или было применено неправильно, например, вашим перевозчиком.
Почему у меня две оценки одного и того же имущества?

Это зависит от того, как вы владеете землей и с кем ею владеете.Есть три типа оценок:

  • Индивидуальные оценки - вы должны получить только одну индивидуальную оценку.
  • Совместная оценка - если вы владеете землей совместно с другими, вы также можете получить отдельную совместную оценку. Каждая уникальная комбинация владельцев считается отдельной совместной собственностью, поэтому вы можете получить более одной совместной оценки, если вы являетесь участником нескольких уникальных совместных владений. Лицо, получающее совместную оценку, получает ее от имени других совладельцев.
  • Оценка траста - если вы владеете землей в качестве доверительного управляющего траста, вы можете получить отдельную оценку траста для каждого траста, в котором вы являетесь попечителем.

Remembe

.

Выявление и мониторинг передовой практики в земельном секторе

Abstract
Семьдесят пять процентов мирового бедняки живут в сельской местности, и большинство из них сельское хозяйство. В 21 веке сельское хозяйство остается фундамент для экономического роста, борьбы с бедностью и экологическая устойчивость. Всемирный банк Серия публикаций по сельскому хозяйству и развитию сельских районов представляет недавний анализ вопросов, влияющих на роль сельское хозяйство, включая животноводство, рыболовство и лесное хозяйство, как источник экономического развития, средств к существованию в сельской местности и экологические услуги.Серия предназначена для практических приложение и надеемся, что оно послужит информированию общественности обсуждение, формулирование политики и планирование развития. Повышенный мировой спрос на землю из-за все более и более высокого неустойчивые цены на продукты питания, урбанизация и использование земли для экологические услуги подразумевают повышенную потребность в хорошо продуманная земельная политика на уровне страны для обеспечения безопасность давних прав, чтобы облегчить доступ к земле, и иметь дело с внешними эффектами.Создание инфраструктуры необходимые для активного решения этих проблем могут требуют большого количества ресурсов. Еще с землевладением глубоко укоренившись в истории любой страны, широкий континуум земельных прав и огромные различия в уровне социально-экономического развития, ожидаемые выгоды и возникающие проблемы будут различаться в зависимости от страны, подразумевая необходимость адаптации природы и последовательность реформ в зависимости от условий страны.Также, как реформ потребуется время, чтобы принести плоды, и им могут противостоять корыстные интересы, необходимо выявить проблемы и достичь консенсуса в отношении их решения таким образом, чтобы позволяет объективно отслеживать прогресс во времени. Без это будет сделано, шансы добиться быстрого прогресса в решение основных задач земельной политики, вероятно, будет уменьшено. Система оценки управления земельными ресурсами (LGAF) предназначен в качестве первого шага, чтобы помочь странам справиться с этими вопросы.Это диагностический инструмент, который будет внедрен на на местном уровне на основе сотрудничества, что касается необходимость руководства для диагностики и оценки земли управления, и это может помочь странам определить приоритеты реформ и отслеживать прогресс с течением времени.

Цитата

«Дейнингер, Клаус; Селод, Харрис; Бернс, Энтони. 2012. Оценка управления земельными ресурсами. Структура: определение и мониторинг передовой практики в Земельный сектор.Сельское хозяйство и развитие сельских районов. Всемирный банк. © Всемирный банк. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/2376 Лицензия: CC BY 3.0 IGO. »

URI
http://hdl.handle.net/10986/2376
Коллекция (и)

Этот предмет присутствует в следующей (ых) коллекции (ах)

.

Смотрите также

ООО ЛАНДЕФ © 2009 – 2020
105187, Москва, ул. Вольная д. 39, 4 этаж.
Карта сайта, XML.